Legionella Obblighi di Legge e Responsabilità dell’Amministratore di Condominio

La Legionella pneumophila è un batterio ubiquitario, presente naturalmente in ambienti acquatici, che può insediarsi negli impianti idrici artificiali come quelli presenti nei condomìni. In condizioni favorevoli — come temperature tra i 25 e i 45 °C, presenza di biofilm, incrostazioni o ristagni — il batterio può proliferare e raggiungere concentrazioni pericolose per la salute umana. L’infezione si trasmette inalando aerosol contaminati, spesso prodotti da docce, rubinetti, impianti di climatizzazione o vasche idromassaggio.

Legionella in condominio: perché è un rischio da non sottovalutare

La Legionella è un batterio che può annidarsi facilmente negli impianti idrici dei condomìni, dove trova condizioni ideali per proliferare — in particolare in presenza di serbatoi, autoclavi, tubazioni datate o poco utilizzate. Il pericolo deriva dall’inalazione di aerosol contaminati, generati da docce, rubinetti, climatizzatori o vasche idromassaggio. Sebbene invisibile, il rischio è concreto e può causare gravi infezioni respiratorie, soprattutto nei soggetti più vulnerabili.

Negli ultimi anni, questo tema è diventato sempre più centrale per amministratori, tecnici e aziende di gestione impianti, anche alla luce delle recenti evoluzioni normative. Il Decreto Legislativo 18/2023, che recepisce la Direttiva UE 2020/2184, ha introdotto obblighi stringenti in materia di monitoraggio e prevenzione, imponendo un approccio proattivo e sistemico alla gestione del rischio Legionella. Una corretta comprensione del quadro normativo e delle azioni tecniche necessarie è oggi imprescindibile per garantire la sicurezza igienico-sanitaria degli edifici condominiali.

Il Nuovo Quadro Normativo: dal D.Lgs. 18/2023 alla Direttiva UE

L’entrata in vigore del Decreto Legislativo 23 febbraio 2023, n. 18 — su applicazione di quanto emanato dalla Direttiva dell’UE 2020/2184 sulla qualità delle acque destinate al consumo umano — ha modificato in modo significativo l’approccio alla prevenzione del rischio Legionella in ambito residenziale. Una delle principali novità introdotte riguarda l’obbligo di valutazione e gestione del rischio lungo tutta la catena idrica, comprese le cosiddette “utenze domestiche”, tra cui rientrano a pieno titolo gli edifici condominiali. 

In questo nuovo contesto, gli impianti di distribuzione non devono essere considerati come delle semplici tubature che portano acqua sino al rubinetto della nostra abitazione, bensì come dei veri e propri nodi della filiera.

Per questo motivo, gli amministratori di condominio sono chiamati a collaborare attivamente con i gestori idrici, le autorità sanitarie e, ove necessario, professionisti qualificati nella gestione del rischio microbiologico.

Cosa Deve Fare un Amministratore di Condominio?

All’interno di questa cornice normativa, l’amministratore condominiale diventa responsabile della valutazione del rischio Legionella negli impianti comuni, specialmente in presenza di serbatoi, autoclavi, impianti centralizzati di acqua calda sanitaria o in condomìni con impianti datati. La semplice ignoranza del problema non costituisce una giustificazione sufficiente per sottrarsi alle responsabilità previste dalla legge.

Le Linee Guida per la prevenzione e il controllo della legionellosi (Conferenza Stato-Regioni del 7 maggio 2015) restano il riferimento operativo più autorevole. Tali linee raccomandano la redazione di un Documento di Valutazione del Rischio Legionella (DVRL), che ha lo scopo di mappare l’impianto idrico, identificare punti critici e determinare le misure correttive da adottare. 

L’amministratore di condominio deve assicurarsi che tutte le misure di prevenzione siano applicate, compresi i controlli periodici e i campionamenti microbiologici, per minimizzare il rischio Legionella condominio.

Rischi e Responsabilità: Le Conseguenze della Negligenza

La mancata adozione di misure preventive espone l’amministratore a conseguenze significative, non solo sul piano civile ma anche penale. In caso di contagio da Legionella, le autorità sanitarie possono ricondurre la responsabilità alla gestione condominiale, soprattutto se si dimostra che non sono stati attuati adeguati interventi di prevenzione.

La responsabilità dell’amministratore non si deve limitare alla sola manutenzione ordinaria. Il principio della “culpa in vigilando” implica che debba affidarsi a consulenti specializzati per garantire il rispetto della normativa in materia sanitaria, in particolare riguardo al rischio Legionella condominio.

Responsabilità Legali e Penali in Caso di Contagio

Nel caso in cui venga accertata una contaminazione, l’amministratore è tenuto a coordinare tempestivamente le attività di bonifica, informare i condomini e notificare l’evento alle autorità sanitarie locali. L’omissione o il ritardo in queste azioni può aggravare notevolmente la sua posizione legale.

Per questo motivo è importante affidarsi a un’azienda come il Gruppo EGS, specializzata nella gestione del rischio Legionella. Impresa leader nel settore,  garantisce un servizio qualificato, comprensivo di analisi, bonifiche, reportistica tecnica e rilascio di certificazioni conformi alla normativa vigente.

Misure di Prevenzione: Come Agire in Modo Efficace

La prevenzione resta la migliore strategia per proteggere la salute dei residenti. La corretta gestione degli impianti idrici prevede il mantenimento delle temperature all’interno del boiler (oltre i 50-55 °C), il flusso periodico dell’acqua per evitare il rischio di formazione di acqua stagnante, la pulizia e la manutenzione regolare di rubinetti, soffioni e serbatoi, oltre all’eventuale rimozione di tratti di tubature inutilizzati.

Per garantire una gestione efficace e documentabile del rischio è importante rivolgersi ad aziende leader del settore, il Gruppo EGS adotta misure operative concrete:

• mappatura tecnica degli impianti idrici, anche tramite planimetrie dettagliate;

• campionamenti certificati nei punti critici, per il monitoraggio microbiologico regolare; 

• interventi mirati di shock termico o sanificazioni chimiche, nei casi in cui venga rilevata una carica batterica significativa;

• rilascio di report tecnici validi in sede ispettiva, utili in caso di controlli da parte dell’ASL o dell’autorità giudiziaria. 

Queste attività non solo rispondono alle prescrizioni normative, ma rappresentano una garanzia per l’amministratore che desidera sicurezza nel condominio.

Conclusione

La Legionella rappresenta un rischio reale e spesso sottovalutato in ambito condominiale. L’attuale normativa impone un cambio di passo importante: la salute dei residenti dipende anche dalla corretta gestione degli impianti idrici comuni.

Affidarsi oggi a un’azienda qualificata come Gruppo EGS significa non solo rispettare la legge, ma garantire un ambiente sicuro per tutti i condomini. Grazie a un’elevata professionalità , protocolli d’intervento certificati, supportiamo gli amministratori in ogni fase: dalla valutazione iniziale del rischio alla redazione del DVR, fino al monitoraggio periodico e alla bonifica degli impianti.

Contattaci per una consulenza tecnica o per richiedere un sopralluogo: la prevenzione comincia con una scelta consapevole.