Legionella condominio: obblighi, rischi e prevenzione

 

La Legionella è un batterio che, seppur invisibile, può rappresentare un grave pericolo per la salute, soprattutto in ambienti come i condomini, dove gli impianti idrici centralizzati sono più vulnerabili alla sua proliferazione. Sebbene la maggior parte dei residenti non ne sia consapevole, questo batterio può annidarsi silenziosamente nelle tubazioni e nei serbatoi, con rischi potenzialmente gravi per le persone più fragili, come gli anziani. In questo articolo, esploreremo gli obblighi dell’amministratore di condominio, le misure di prevenzione e i rischi legati alla Legionella, fornendo utili informazioni su come affrontare questa minaccia e proteggere la salute dei residenti.

Legionella condominio: perché è un rischio reale

Negli impianti idrici condominiali, l’acqua può ristagnare nei serbatoi o circolare a temperature favorevoli alla proliferazione del batterio, tra i 25° e i 45°C. Quando ciò accade, basta aprire una doccia, una fontana o un rubinetto per diffondere micro goccioline contaminate. La malattia non si trasmette da persona a persona, ma l’inalazione accidentale di vapore contaminato può causare infezioni respiratorie con sintomi che vanno da febbre e tosse fino a complicazioni polmonari molto gravi.

Obblighi dell’amministratore di condominio: cosa prevede la legge

Con l’introduzione del Decreto Legislativo 18/2023, gli amministratori di condominio sono ora considerati responsabili della gestione del sistema idrico interno all’edificio, dalla consegna fino ai punti di utilizzo. La normativa stabilisce obblighi specifici per garantire la salubrità dell’acqua distribuita, e in particolare per prevenire la proliferazione di Legionella. Il Decreto Legislativo 18/2023, che aggiorna la normativa sulle acque destinate al consumo umano, prevede che l’amministratore:

• effettuare un’analisi del rischio Legionella all’interno dell’edificio, per identificare eventuali aree critiche.
• incaricare tecnici specializzati per l’analisi e la bonifica, soprattutto nelle aree soggette a ristagni (boiler, tubazioni).
• garantire una manutenzione regolare, inclusa la pulizia e disinfezione periodica di serbatoi, tubazioni e caldaie.
• informare i condomini sulle misure adottate e su eventuali criticità.

In caso di inadempimento, l’amministratore può incorrere in responsabilità sia di tipo civile che penale, così come in sanzioni amministrative che sono comprese in una forchetta che va dai 4.000 ai 30.000 euro, a seconda della gravità dell’infrazione.

Prevenzione Legionella in condominio: misure e piano di controllo

La prevenzione passa dalla manutenzione regolare dell’impianto idrico, con operazioni che includono la pulizia dei serbatoi, il controllo della temperatura dell’acqua e la disinfezione di tubazioni, filtri e caldaie.

Un efficace piano di autocontrollo Legionella rappresenta il fondamento di ogni strategia preventiva: si tratta di un documento tecnico che definisce azioni, responsabilità e frequenze di monitoraggio per garantire l’igiene dell’acqua distribuita.

Tuttavia, senza un’analisi batteriologica periodica e un protocollo di controllo aggiornato, nessuna misura è realmente efficace.

Affidarsi a un’azienda leader nel settore come il Gruppo EGS, specializzata nella gestione del rischio Legionella, significa garantirsi un servizio qualificato, comprensivo di analisi, bonifiche, reportistica tecnica e rilascio di certificazioni conformi alla normativa vigente.

I dati epidemiologici: dove si registrano più casi

Secondo i dati pubblicati da Epicentro – ISS, nel 2022 la maggior parte dei casi si è concentrata nelle regioni del Nord, con una netta prevalenza in Lombardia (29%), Emilia-Romagna (13%) e Piemonte (10%). Le persone over 70 rappresentano la fascia di popolazione più colpita, con picchi di oltre 170 casi ogni milione tra gli ultraottantenni.

Regione	% Casi 2022	Fascia più colpita
Lombardia	29%	Over 80
Emilia-Romagna	13%	Over 70
Piemonte	10%	Over 75

Fonte: Istituto Superiore di Sanità – Epicentro

La presenza di edifici con impianti datati o scarsamente manutenuti in queste regioni, unita al clima favorevole allo sviluppo del batterio, contribuisce a spiegare l’elevata incidenza. Questi dati evidenziano l’importanza di intervenire in modo proattivo nei contesti condominiali, specie in aree urbane ad alta densità abitativa.

Focolai di Legionella a Milano e Nord Italia: cosa ci insegnano

Negli ultimi anni, città come Milano, Cremona e altre province del Nord Italia sono state teatro di focolai di Legionellosi, con decine di casi segnalati e ricoveri ospedalieri. Secondo i report dell’Istituto Superiore di Sanità, le zone urbane densamente popolate, soprattutto con edifici datati e impianti idrici complessi, risultano più vulnerabili alla proliferazione del batterio.

In caso di allerta da parte delle autorità sanitarie, è fondamentale evitare l’utilizzo di acqua nebulizzata – come quella proveniente da docce, fontane o idromassaggi – e procedere a un controllo tecnico approfondito dell’intero impianto idrico. La bonifica tempestiva, supportata da analisi batteriologiche e interventi di disinfezione certificata, è l’unica strategia efficace per bloccare la diffusione del patogeno.

Per approfondire il caso del focolaio nella provincia di Milano e conoscere nel dettaglio le misure adottate, è possibile consultare la documentazione ufficiale dell’ISS disponibile sul sito Epicentro.

Conclusioni: un problema ignorato è un rischio moltiplicato

La Legionella non è una minaccia occasionale, ma un pericolo silenzioso che può annidarsi in ogni condominio. Il ruolo dell’amministratore è quindi cruciale: non solo per adempiere agli obblighi normativi, ma soprattutto per tutelare la salute dei residenti. Prevenire oggi significa evitare emergenze domani. La scelta di affidarsi a professionisti qualificati come il Gruppo EGS per il monitoraggio e la gestione degli impianti rappresenta un investimento in sicurezza e serenità per tutto il condominio.

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